Jak funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa

Wspólnotą mieszkaniową jest ogół właścicieli lokali, które wchodzą w skład określonej nieruchomości. Pojęcie to zostało wprowadzone na mocy ustawy z dnia 24 czerwca 1994r., o własności lokali. Było to wynikiem potrzeb związanych z rozwojem firm deweloperskich oraz prywatyzacją nieruchomości, przez co wzrastała liczba właścicieli pojedynczych lokali, i należało uporządkować i usprawnić kwestie związane z zarządzaniem tego typu budynkami.

 

spółdzielnia mieszkaniowa

Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej. Przystąpienie do niej następuje automatycznie wraz z nabyciem lokalu. Wspólnota jako jednostka organizacyjna może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, a także pozywać i być pozywana. Istnieją dwa rodzaje wspólnoty mieszkaniowej:

-mała, skupiająca maksymalnie 7 lokali, działająca na podstawie przepisów o współwłasności, zawartych w kodeksie cywilnym. W tym przypadku nie został uregulowany sposób wykonywania zarządu, ale ze stosowanych w tym wypadku przepisów wynika, że zarząd tworzą właściciele wszystkich lokali zrzeszonych w ramach tej wspólnoty i jest to zarząd osobowy. Właściciele mogą powierzyć zarząd podmiotowy profesjonalnemu.

-duża, skupiająca co najmniej 8 lokali, do której stosuje się przepisy ustawy o własności lokali. W tego rodzaju wspólnotach istnieje obowiązek wyboru zarządu. Wybór następuje poprzez podjęcie stosownej uchwały przez właścicieli lokali. Zarząd wspólnota może również powierzyć osobie fizycznej lub prawnej, np. przedsiębiorcy prowadzącemu działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami.

 

 

Wśród praw i obowiązków wynikających z przynależenia do wspólnoty mieszkaniowej wymienić należy prawo do uczestniczenia w zarządzaniu, do korzystania z nieruchomości w częściach wspólnych, prawo do pobierania pożytków, jeśli takie występują. Właściciele lokali ponoszą ponadto koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Za swoje zobowiązania wspólnota odpowiada bez ograniczeń, a poszczególni właściciele nieruchomości w częściach odpowiadających ich udziałom. Do obowiązków zaś należy zaliczyć te wynikające z prawa budowlanego, czyli prowadzenie odpowiedniej dokumentacji związanej z budynkami, z ustawy o rachunkowości, np. prowadzenie ksiąg rachunkowych. Poza tym podpisanie umów z odbiorcami śmieci czy serwisem porządkowym.

 

Właściciele podejmują uchwały na zebraniach, albo poprzez zbieranie głosów przez zarząd. Terminy zebrań ustalane są przez wspólnotę, jednak raz w roku, w terminie do 31 marca, zarząd ma ona obowiązek zwołać zebranie właścicieli, którego tematem obrad powinny być sprawy związane z budżetem rocznym, sprawy dotyczące remontów, dostarczania mediów, utrzymania porządku oraz podatków i ubezpieczeń.